[黃拓夫]2016年注定是不平凡的一年。經(jīng)過了拐點(diǎn)期和恢復(fù)期的樓市，在2016迎來了快速反彈，量價(jià)齊漲是這一年各大城市的主要特色，一向溫和的長沙樓市在炒房團(tuán)傳言滿天飛的背景下，房價(jià)更加有急起直追之勢。然而，進(jìn)入下半年，樓市收緊預(yù)期加強(qiáng)，這會(huì)對處在上升通道的長沙樓市產(chǎn)生多大影響？在現(xiàn)有熱點(diǎn)板塊漸趨飽和的情況下，長沙板塊將進(jìn)行怎樣的輪動(dòng)，誰是下一個(gè)領(lǐng)漲板塊?開發(fā)商如何應(yīng)對快速變化的市場，在傳統(tǒng)推廣方式沉淪，新媒體新模式層出不窮卻沒有可靠的路徑和模式的今天，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)怎樣調(diào)整變革自身更好的服務(wù)行業(yè)？本期我們將邀請業(yè)內(nèi)大拿，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家共同探討這些問題。

[黃拓夫]我們有幾個(gè)問題，也想問問在場的專家，難得把你們聚在一起。上周成交4500多套的情況在歷年8月份成交的周成交數(shù)據(jù)中來說不是第一也是第二，在我的印象中沒有超過4400元/平方米。從這種情況可以看出，樓市淡季不淡，從投資客的角度很愿意看到這種情況，追漲市跌，場外資本進(jìn)場。但是，據(jù)我對數(shù)據(jù)進(jìn)行初步分析，這里面首次置業(yè)的比例還是相當(dāng)高，首次置業(yè)比例超過5成以上。也就是說，長沙以剛需為主的市場基調(diào)沒有改變。

[黃拓夫]但是，我們可以看到成交的很多樓盤集中在河西，河西是一個(gè)成交的爆發(fā)點(diǎn)，尤其是梅溪湖和洋湖兩個(gè)片區(qū)。但是，大家都知道這兩個(gè)片區(qū)本來就火，火了大半年了。但是，我們也可以看到武廣片區(qū)，也就是高鐵新城，好像逐漸也有后起之秀的味道，像南城有的樓盤也取得了非常不錯(cuò)的成績。之前朱總跟我提到過，梅溪湖和洋湖的房子越來越少，是不是意味著剛需也好，投資性需求也好，會(huì)向城北或其他高供應(yīng)量板塊走動(dòng)，這兩個(gè)板塊是不是未來高增長的高爆發(fā)點(diǎn)？

[朱熙]剛才看了數(shù)據(jù)，其實(shí)在長沙本地的人應(yīng)該是要注意的，50%的是剛需，不管從哪個(gè)角度，從戶籍所在地或者是年齡層次，很多是首套，都是以剛需為主。
昨天我看了微博，在微博上回答了很多朋友的提問。因?yàn)椋�上個(gè)禮拜是熱了三四個(gè)月之后唯一（天氣）轉(zhuǎn)涼的時(shí)候。

[朱熙]售樓部的人是爆滿的，只要是稍微好一點(diǎn)的樓盤，那么你的問題是能不能找到售樓員接待剛需。其實(shí)，剛需從某種程度上來說有一部分群體是比較懶的，投資客不一樣，會(huì)去選，去看，去交流，會(huì)去售樓部踩盤，會(huì)做一系列的工作。供需不一樣，今天老婆說再不買房就怎么怎么地，女朋友說再不買房我媽就會(huì)跟你來聊聊天之類的，實(shí)際上這些原因都會(huì)有。近8周的數(shù)據(jù)都是非常高，不管是省內(nèi)還是省外，長沙一周有4000多套房子成交，一個(gè)月就有120000多套，將近120-150萬平方米的成交量，非常高的量了，只有一個(gè)月。

[黃拓夫]很嚇人。

[朱熙]去年成交面積在全國排前三，今年的量肯定在全國也會(huì)排前三。

[黃拓夫]毫無疑問。

[朱熙]馬上要到9月份了，8月份有31日，真的到金九銀十的時(shí)候，下個(gè)月做媒體的朋友可能要爆一條新聞，“有多少投資客要虧？有多少剛需會(huì)到售樓部吵架？”有可能是跟售樓員吵，有可能是跟自己吵。因?yàn)�，現(xiàn)在長沙的房子越來越呈現(xiàn)出價(jià)值屬性。

[朱熙]原來長沙的房子是居住屬性，現(xiàn)在像股票一樣，如果沒有接盤人，肯定價(jià)格還會(huì)往上走。我們可以看出下一個(gè)能動(dòng)的是洋湖垸和武廣新城，長沙東西兩邊，西邊拉大盤子，東邊做一個(gè)新的引擎，做一個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，長沙的規(guī)劃是這樣的。所以，下一個(gè)熱點(diǎn)可能是洋湖垸，傅教授這邊可能對洋湖垸的規(guī)劃要清楚一些。前兩個(gè)禮拜上海113億既然取得地王，301億的深圳地王，因?yàn)榉績r(jià)和地王的故事還沒有結(jié)束，而問題的關(guān)鍵是長沙的地王和房價(jià)的故事還沒有上演，你要知道全國的這種劇已經(jīng)演得越來越超乎大家的想象了。

[朱熙]那么，與我們息息相關(guān)的是，在長沙的市場上，長沙的故事還沒有開始。長沙的故事開始之后會(huì)怎么來演繹？那我現(xiàn)在也不好設(shè)想。但是，問題的關(guān)鍵在于經(jīng)過了北上和深的情況，然后是南京、合肥、蘇州、杭州，而且我們馬上可以看到長沙和合肥是兄弟城市，長沙的房價(jià)沒有合肥高，合肥的炒房團(tuán)、南京的炒房團(tuán)、深圳的炒房團(tuán)，不管是哪里的炒房團(tuán)，其實(shí)這個(gè)東西是媒體給的一個(gè)概念，如果我們稍微理性一點(diǎn)分析的話，他們只不過是一種需求，在合肥二套以上是要付7成首付，他的購買能力不夠，在長沙還是兩成就可以了。

[朱熙]另外，長沙最貴的房子平均水平也就是7000-8000元/平方米的幾個(gè)，相當(dāng)于合肥的一半。這是什么概念呢？現(xiàn)在星沙的房價(jià)是5000元/平方米，在合肥類似星沙這種地方的房價(jià)是10000元/平方米，在最火的地方房價(jià)肯定到了20000元/平方米。

[黃拓夫]之前我跟你聊過投資的收割期只有3-4個(gè)月了，你是怎么看待的？在長沙投資還是買房也好，現(xiàn)在的房價(jià)是高位嗎？未來3-4個(gè)月的房價(jià)是振蕩的？

[朱熙]我想表達(dá)的意思是，所謂的收割期，這樣來說吧，如果你的人生和收入是往上走的，同時(shí)你認(rèn)為長沙這個(gè)成為可以與你的成長相匹配，也是往上走的一個(gè)城市的話，那在未來的3-4個(gè)月當(dāng)中，你仍然可以有兩種情況去擁抱熱點(diǎn)。一是在我們所講的這些熱點(diǎn)區(qū)域，梅溪湖也好，洋湖垸也好，有的從5000元/平方米漲到8000元/平方米，從6000元/平方米漲到10000元/平方米，您對這里有信心的話，仍然可以去擁抱這個(gè)熱點(diǎn)。因?yàn)�，房子還是有金融屬性在里面，是有一個(gè)周期的，底在哪里不好說，這個(gè)東西是具有參考性的。

[朱熙]我和拓夫看完數(shù)據(jù)之后，我說這個(gè)數(shù)據(jù)是長沙已經(jīng)醒悟過來了，咱們開始買房子吧，為什么呢？成交量上來了，但價(jià)格還沒有啟動(dòng)。但是，在5、6月份的時(shí)候，我們判斷價(jià)格是往上漲，漲多少？還真不好說，先有成交量，才會(huì)有價(jià)格。如果你認(rèn)為對自己有信心，對自己的事業(yè)有信心，對長沙這座城市看好，你覺得可以和你一起共同成長的話，那在未來3、4個(gè)月當(dāng)中，你仍然可以擁抱長沙的熱點(diǎn)區(qū)域。

[朱熙]因?yàn)椋�長沙有一個(gè)不一樣的東西，剛才說得很明顯了，黃總這邊可以講金融屬性。因?yàn)椋�長沙肯定是有分化的，畢竟長沙的經(jīng)濟(jì)總量和資金要投入的地方，要集中全市、全省的力量來建設(shè)湘江新區(qū)，熱點(diǎn)區(qū)域往那邊走。同樣，東邊也有自己預(yù)期的未來。但是，在有些區(qū)域就會(huì)有分化，產(chǎn)品會(huì)有選擇，樓盤會(huì)有選擇。不像在北京、上海，只要有套房，只要有磚頭，我的人生就不一樣了，購房還是租房，感覺完全不一樣。但是，在長沙仍然有這種分化情況，在這3-4個(gè)月當(dāng)中，你可以去尋找能夠匹配你夢想，符合這個(gè)城市發(fā)展軌跡的熱點(diǎn)區(qū)域。

[朱熙]我們可以明顯的看到，在3-4個(gè)月之內(nèi)會(huì)有一波明顯的漲幅，為什么呢？我們把數(shù)據(jù)看得很清楚，現(xiàn)在的庫存周期降到8個(gè)月，過完現(xiàn)在的8月份就往7個(gè)月走，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，從一線、二線城市走過的情況來看，到5個(gè)月、6個(gè)月、7個(gè)月的庫存周期時(shí)，房價(jià)會(huì)有一波明顯的上漲。南京、合肥的朋友過來覺得長沙的房價(jià)特別低，深圳的朋友讓我感覺買深圳的朋友太憋屈了，既然你對城市做了選擇，你就可以來買，有深圳的朋友來買，有合肥的朋友來買。

[朱熙]因?yàn)椋�他們看到今年年初到今�?月份是武漢的分?jǐn)仄�，深圳的去年下半年就等于是武漢的今年上半年，現(xiàn)在在這里說個(gè)“大話”吧，2016年的下半年，長沙會(huì)迎來這么多年來難得的一次房價(jià)比較明顯的上漲，可以這樣說，各個(gè)條件都具備了。無論是政府對布局的控制，還是市場的變化，可以看到長沙的土著、長二代，他們都在長沙有房，而且還認(rèn)為長沙是他的。一旦改善型的人群、投資型的人群開始在市場上占據(jù)一定比例的話，始終是可以推動(dòng)這個(gè)市場的房價(jià)往上漲的。所以，這個(gè)市場價(jià)格往上走的各個(gè)條件都具備了。應(yīng)該說，房價(jià)上漲不存在大的問題。

[黃拓夫]朱總對板塊的輪動(dòng)，對價(jià)格的趨勢講得很透徹了，他的意思是大家要買房可以趕緊買了，下半年還會(huì)漲。剛才，他提到一個(gè)很重要的點(diǎn)，我覺得很有意義，我們可以繼續(xù)探討一下。包括他的朋友也好，還是投資客也好，他們買長沙的房子一是房價(jià)低，二是認(rèn)可這個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿�。我們來探討一下，長沙這座城市的發(fā)展?jié)摿Φ降兹绾�？是不是值得投資？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，到底有什么投資的潛力？有什么發(fā)展的潛力？能不能撐起未來千萬級人口高房價(jià)的城市體量？請傅老師談一談。

[傅沂]我了解了一下基本背景，長沙的房價(jià)上漲一個(gè)很重要的背景就是哪個(gè)媒體評價(jià)又進(jìn)入了“新一線”城市了，這是第二次評價(jià)了。但是，我認(rèn)為“新一線城市”還是有問題的。因?yàn)�，你的各方面條件都要比較成熟。評一線城市的話，很多人考慮的是長沙房價(jià)比較低，想把長沙房價(jià)炒一炒，也不排除這種可能性。但是，我始終覺得長沙作為一個(gè)“一線城市”來講還是有很大差距的。

[傅沂]就目前來講，我的觀點(diǎn)是，首先長沙這座城市的人口增長比較慢，主城區(qū)的人口增長速度比較慢，初步統(tǒng)計(jì)大概10萬人左右，我說的是常住人口，常住人口的增長速度決定了這個(gè)城市的城市化率的重要因素，就會(huì)導(dǎo)致城市化的速度，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致城市未來發(fā)展的趨勢。所以，我個(gè)人感覺長沙最大的一個(gè)問題是從產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還是有點(diǎn)畸形的。

[傅沂]怎么畸形呢？帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)比較少，更多是以服務(wù)業(yè)為主的城市。傳統(tǒng)像重工業(yè)、工程機(jī)械行業(yè)現(xiàn)在也出現(xiàn)了衰落的趨勢，這個(gè)城市沒有能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)存在，我想這可能是這座城市最大的問題。比如，武漢有那么多重工業(yè)基礎(chǔ)，武鋼、武重，吸引了很多人。所以，這個(gè)問題是讓長沙比較頭疼的問題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一直比較畸形，導(dǎo)致這座城市吸引人才、留住人才的空間有待于增強(qiáng)。

[傅沂]說句實(shí)在話，論工業(yè)基礎(chǔ)來講，長沙和株洲還有很大的差距，這個(gè)大家都很清楚。說長株潭融城，長沙的房價(jià)一直沒有漲起來，長株潭融城的速度與武漢城市圈相比差距太大。所以，這就說明長沙作為一個(gè)省會(huì)城市，你的中心輻射帶動(dòng)作用并沒有完全地體現(xiàn)出來，這是與武漢相比的話。所以，長沙作為一個(gè)省會(huì)城市，應(yīng)該具備中心城市的帶動(dòng)能力和輻射能力，現(xiàn)在還沒有表現(xiàn)出來，這是我認(rèn)為目前長沙存在的問題。

[傅沂]長沙要發(fā)展的話，先不談房價(jià)，城市要發(fā)展，首先要看產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)有沒有重新的定位？不說發(fā)展重工業(yè)，但是你要發(fā)展能留住人、引進(jìn)人才的產(chǎn)業(yè)。確實(shí)，我們有文化產(chǎn)業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，還搞了錦繡瀟湘文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在看來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在那個(gè)地方?jīng)]有根基，這是城市發(fā)展的走向。

[傅沂]二是從整個(gè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)背景來講，這一輪房價(jià)的上漲還與宏觀經(jīng)濟(jì)背景有關(guān)系。一方面地方政府化債的壓力比較大，本來房價(jià)的上漲可能是為了掩護(hù)地方債務(wù)的轉(zhuǎn)移，這是有學(xué)者提出來的，不說這種觀點(diǎn)是否合理。但是，確實(shí)開工這么多項(xiàng)目，雖然PPP也在搞，大家也清楚PPP的推進(jìn)也還有問題。

[傅沂]靠地方債支持這么大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的話，壓力會(huì)比較大，這是一個(gè)非常重要的因素。還有銀行的經(jīng)營也有很大的困難，你要知道現(xiàn)在銀行的壓力也很大，以前房價(jià)是一個(gè)非常重要的來源，國家把房價(jià)這一塊兒收緊以后，導(dǎo)致銀行的很多業(yè)務(wù)出現(xiàn)了萎縮，這一輪房價(jià)上漲也與銀行的監(jiān)管有很大的關(guān)系。

[傅沂]但是，我擔(dān)心一個(gè)問題，現(xiàn)在有很多居民都是用杠桿，可是杠桿搞得太大的話，就會(huì)像前幾年的股市一樣也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。所以，買房的話還是要量力而行，過多使用杠桿的話，萬一出現(xiàn)問題就會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)想的結(jié)果，從宏觀背景來講這個(gè)問題需要注意一下。

[傅沂]我的總體判斷，朱總對下半年長沙房價(jià)上漲的空間很看好。但是，我個(gè)人感覺從國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面來講，從所有國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來講，當(dāng)一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，他的房地產(chǎn)市場不可能長期處于上漲態(tài)勢，如果長期處于上漲態(tài)勢，這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)就會(huì)處于崩潰的邊緣，像當(dāng)年的日本一樣。所以，我認(rèn)為這只是周期性的波動(dòng)，不可能成為長期的趨勢。我個(gè)人感覺，大家還是要理性地看待這次房價(jià)上漲的問題。

[黃拓夫]你們兩個(gè)的意見有點(diǎn)相左。

[傅沂]不相左，我是從長期趨勢來看。

[黃拓夫]你是從中短期趨勢來看。傅老師的判斷我也是認(rèn)同的，現(xiàn)在有幾個(gè)省的趨勢不是很好，包括中東、華東，很多產(chǎn)業(yè)很不樂觀，但是房地產(chǎn)就是一枝獨(dú)秀，我們也要考慮一下風(fēng)險(xiǎn)在哪里。剛才我還和朋友在扯談，現(xiàn)在投資客在抄底，大力利用杠桿買房，一定會(huì)產(chǎn)生泡沫。說到泡沫，黃總肯定有話要講。黃總，您是怎么看待最近房價(jià)變化趨勢的？

[黃雁峰]前段時(shí)間，我認(rèn)為長沙房價(jià)會(huì)穩(wěn)步增長。但是，量一定會(huì)增長�？墒且�、二線城市在限購，我確實(shí)有點(diǎn)兒擔(dān)憂。從去年5月份開始到現(xiàn)在的M1、M2的剪刀差越來越大，M2太大了，企業(yè)的錢沒有投資，躺在那里沒有用。這筆錢到哪兒去呢？一線城市不能投資了，熱點(diǎn)城市也不能投資了。炒股？肯定不行，風(fēng)險(xiǎn)很大。在一線城市、熱點(diǎn)城市不買房了，我擔(dān)心的是這些錢會(huì)到二線城市、三線城市。

[朱熙]你要解釋一下M1、M2嗎？

[黃雁峰]M1是流通的狹義貨幣，是企業(yè)的活期存款；M2是廣義貨幣，是企業(yè)的債券那些。M1過大的話，在手上的資金越來越多，主要用于投資。人民幣貸款在7月份總共貸了4636億元，其中住房貸款新增4575億元，整個(gè)銀行的貸款90%是用于房地產(chǎn)。這就說明其他行業(yè)非常低迷，整個(gè)經(jīng)濟(jì)包括GDP增長這么快，實(shí)際上是房地產(chǎn)在唱獨(dú)角戲�，F(xiàn)在，國家去庫存的目的可能是希望通過房地產(chǎn)掩蓋一些問題。

[黃雁峰]假設(shè)一下，今年的房地產(chǎn)還像去年一樣的話，數(shù)據(jù)肯定是看不得的。所以，從經(jīng)濟(jì)形勢來看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中起到一個(gè)兜底的作用，應(yīng)該是這樣一個(gè)情況。但是，這樣的發(fā)展是不長久的，其他行業(yè)不發(fā)展，唯獨(dú)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，時(shí)間一長經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)崩盤的，可能現(xiàn)在覺得沒問題，從長遠(yuǎn)來看肯定是有問題的，這是我對最近情況的一個(gè)判斷。

[黃雁峰]還有板塊的問題，我覺得在長沙出現(xiàn)下一個(gè)梅溪湖板塊的現(xiàn)象可能不存在了，因?yàn)檫@是一個(gè)現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)，長沙市規(guī)劃局做了梅溪湖概念性規(guī)劃，我也參與進(jìn)去了。當(dāng)時(shí)去梅溪湖，那邊都是一片田。

[黃拓夫]全是蔬菜基地。

[黃雁峰]是的，全是田，全是基地。但是，整個(gè)梅溪湖的發(fā)展有天時(shí)、地利、人和的因素在里面。天時(shí)是長沙市政府要求全市發(fā)展向西看，先導(dǎo)區(qū)、湘江新區(qū)的概念搞起來了，這是天時(shí)的因素。地利是那個(gè)片區(qū)從來沒有開發(fā)過，適合做一些整體性的規(guī)劃，這是其他區(qū)域所不能比擬的。所謂人和，政府做了很多基礎(chǔ)設(shè)施的配套，教育資源全部往梅溪湖傾斜，梅溪湖整個(gè)板塊所有的學(xué)校基本上都是名校，你們看所有的因素都推動(dòng)了梅溪湖板塊的房價(jià)。

[黃雁峰]但是，梅溪湖板塊也有自身的問題，比如堵車或者上漲空間預(yù)期不強(qiáng)等。

[黃雁峰]下一個(gè)板塊從整個(gè)長沙市來看，很難再找出梅溪湖這樣的板塊。武廣板塊有優(yōu)點(diǎn)，交通優(yōu)勢非常明顯，但是也有缺點(diǎn)，京廣高速把武廣片區(qū)搞得支離破碎，不便于整體開發(fā)。南城板塊也有問題，地已經(jīng)賣光了，而且賣給了沒有太大實(shí)力的本土開發(fā)商，建設(shè)質(zhì)量肯定是不高的，會(huì)影響整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。要說潛力的話，北邊蘇托垸那一塊兒規(guī)劃起點(diǎn)高的話，也許可能成為下一個(gè)梅溪湖，具備的條件和梅溪湖也有點(diǎn)兒相象。

[黃拓夫]我研究過房價(jià)的漲幅，上海是怎么漲起來的，深圳是怎么漲起來的，都是二手房帶動(dòng)起來的。

[黃雁峰]他們的二手房的存量是不一樣的，他們的基數(shù)主要是二手房，長沙的基數(shù)主要是新房。

[朱熙]最近我對二手房的了解不像你那么專業(yè)，那么透徹，最近網(wǎng)上有朋友批評我了，他說你對二手房這一塊兒了解得不是很多。我說，好，那我今天去向評估公司的黃總請教一下。今年上半年漲了50%？還是漲到什么樣的狀況？

[黃雁峰]應(yīng)該是翻倍的。

[黃拓夫]這個(gè)我來回答。今年上半年一直到7月份的二手房成交量，大概相當(dāng)于去年+前年的總和，量有這么大。

[朱熙]那這個(gè)朋友批評我批評錯(cuò)了，因?yàn)槲艺f二手房市場火了，今年上半年二手房的成交量大約相當(dāng)于2015年的總和，應(yīng)該是對的。

[黃雁峰]還要加上2014年的。

[朱熙]那就是今年上半年干了前兩年的活兒？

[黃拓夫]差不多。

[朱熙]那今年相當(dāng)于2個(gè)2015年，是這樣一個(gè)概念。

[黃雁峰]其實(shí)，長沙高品質(zhì)的樓盤也不多了。前段時(shí)間我自己去買房，我發(fā)現(xiàn)長沙可選的房源不多了，我是說高品質(zhì)樓盤不多了。所以，長沙稍微有好一點(diǎn)的樓盤，基本上是“一日光”，一下子就沒有了。像北大資源的北大時(shí)光，開盤一小時(shí)就沒房了。好樓盤沒有那么多，但是一般般的樓盤還是有那么多的。

[黃拓夫]我認(rèn)識幾個(gè)朋友，他買房就只認(rèn)中建、萬科這幾個(gè)大開發(fā)商的樓盤。確實(shí)，長沙住房出租的投資回報(bào)率，五年之內(nèi)高過轉(zhuǎn)手資金的回報(bào)率50%，其實(shí)房租比較高，但房價(jià)比較低。我曾經(jīng)算過，一個(gè)很優(yōu)秀的投資產(chǎn)品，投資回報(bào)率只有9點(diǎn)多，不可能像某些投資客在北京、上海買房，過一段時(shí)間就暴漲100萬元、200萬元，但是在長沙投資樓市比較穩(wěn)定。那時(shí)候我們做了一個(gè)模型，預(yù)期到2020年，最多112萬元，像大學(xué)城那邊有很多好的人才，根本就留不住。像武漢有光谷，有很多好的產(chǎn)業(yè)，長沙確實(shí)沒有一個(gè)很好的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)長沙的產(chǎn)業(yè)還是蠻多的。

[傅沂]我要補(bǔ)充一點(diǎn)，關(guān)于二手房的問題，我接受過新華網(wǎng)的采訪，他們說現(xiàn)在學(xué)區(qū)房炒得比較熱，與長沙中小8學(xué)校的升學(xué)政策改革有很大的關(guān)系，二手房熱起來與中學(xué)升學(xué)政策改革有沒有關(guān)系。確實(shí)，現(xiàn)在很多朋友買房是為了小孩子讀書方便。那天看了一組數(shù)據(jù)，長沙中小學(xué)教學(xué)資源在省會(huì)城市是倒數(shù)第一。尤其是高中階段，很多家長愿意不惜血本去付出。

[朱熙]因?yàn)檫@兩年我有孩子了，會(huì)比較關(guān)注教育的事情。做教育的朋友告訴我，在長沙初升高階段，在長沙的競爭程度不亞于高考。因?yàn)椋�這里面有一個(gè)潛在的邏輯，如果你升不到高中，拿不到學(xué)籍號的話，你就要去走職業(yè)高中的路線。在中國，現(xiàn)在不是有“折疊空間”嗎？你就要去“第三空間”了。如果你能升上去，你就有進(jìn)“第一空間”的門票。如果你沒有這個(gè)學(xué)籍號，就長沙現(xiàn)有的教育資源來說，很明顯的是在這兩三年之內(nèi)想要大局改觀不現(xiàn)實(shí)，買房要有房票，學(xué)籍要有學(xué)票。

[黃拓夫]很多樓盤在承建教育配套時(shí)就要承建這些學(xué)校，其實(shí)有些學(xué)區(qū)房的價(jià)格不是很高，只是略微高一點(diǎn)，因?yàn)槟切�學(xué)校也不會(huì)把所有的師資拋出來，好的師資還是集中在老校區(qū)。并且，地州市條件好的家庭越來越多，都把小孩子送到長沙來讀書。

[傅沂]是的，長沙集中了全省的孩子在PK。

[朱熙]如果要說省內(nèi)，長沙的教育資源又是最豐富的。

[傅沂]省會(huì)是這樣的，到下面就更匱乏了。

[朱熙]所以可以看出，湖南是一個(gè)人才大省。

[傅沂]但是，在很多資源上與其他城市相比差距太大了。

[黃拓夫]最近樓市政策放開得比較多，一下子放開三套房，一下子放開組合貸，最近放開了深圳的貸款，下半年長沙市的住房公積金還有沒有政策出臺嗎？請做一個(gè)預(yù)判，我想請傅教授回答。

[傅沂]公積金啊，總體來說與房地產(chǎn)金融監(jiān)管的大趨勢是吻合的。但是，公積金好在什么地方呢？它比起銀行的房貸，風(fēng)險(xiǎn)控制要比銀行的房貸好一些。比如居民購房的話，用公積金肯定好一些，風(fēng)險(xiǎn)低一些，銀行的貸款相對來說風(fēng)險(xiǎn)大一些。再就是有些地方也在開拓相關(guān)資源的對接，整個(gè)內(nèi)地資源會(huì)向港澳臺看齊，有些政策放開也是比較自然的事情。

[黃拓夫]今年我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，今年長沙商鋪的庫存量好象比較冷，與住宅成交相比，有一部影片形容《冰與火之歌》，為什么商鋪成交這么冰冷？住宅成交卻如火如荼呢？

[朱熙]商業(yè)的成交量確實(shí)比較低，商業(yè)的邏輯不一樣，我們統(tǒng)計(jì)的庫存是50個(gè)月往上走。住宅大部分是居住屬性，買下來要么自己住，要么出租給別人住，反正是要住。但是，商業(yè)不一樣，商業(yè)里面有開發(fā)商、投資人、經(jīng)營方，還有投資方。你必須要有人去經(jīng)營，有客戶來購買，要有租金。而且，租金是很重要的。今年有這么多的庫存，就是因?yàn)橥顿Y回報(bào)率算不過來。

[朱熙]我買商業(yè)就必須要賺錢，如果不賺錢就是不符合商業(yè)的買賣，那我就不買，這里面的邏輯是這樣的。另外，為什么是50個(gè)月？與住宅有那么大的差距？長沙住宅只有7、8個(gè)月的庫存，商業(yè)還有50個(gè)月的庫存，就好象媒體看到一個(gè)解釋不了的東西的時(shí)候，就覺得天要塌下來了。

[朱熙]其實(shí)不是這樣的情況，商業(yè)有幾種，一種是集中式商業(yè)，類似于商場，女孩子經(jīng)常去的海信、萬達(dá)、友誼、王府井、新世界百貨，那種商業(yè)大部分是沒有賣出去的，是在開發(fā)商手里的，是自持經(jīng)營，要么就是出租經(jīng)營，類似于大潤發(fā)，那是長房的物業(yè)，是出租給大潤發(fā)，這個(gè)物業(yè)一直有租金，這棟房子到房產(chǎn)局去查顯示的是“未售”，這里有幾萬平方米的房子是未售的，其實(shí)這些房子已經(jīng)發(fā)揮了作用，不是空置的，不是閑置在那里沒有使用，使用權(quán)已經(jīng)在經(jīng)營使用了。

[朱熙]我們的媒體往往就把它等同于住宅，這個(gè)商品沒有賣掉，不是這么回事，有一部分的房子是開發(fā)商自持，要么是出租經(jīng)營，是這樣一個(gè)狀況。像海通，那里也有1萬平方米的也是開發(fā)商自持的，其實(shí)真正形成有效供應(yīng)的庫存沒有50個(gè)月那么多。

[朱熙]另外，還有社區(qū)的商業(yè)街的銷售是滯后的。簡單地說，是與住宅同期拿到預(yù)售證的，但是賣的話怎么會(huì)先買鋪?zhàn)幽兀靠隙ㄊ窍荣u住宅，這是開發(fā)商的邏輯。住宅的人還沒住進(jìn)來，就把商業(yè)賣了，沒有人怎么做生意？我賣也會(huì)賣虧了。

[黃拓夫]最大的問題是來自于政策方面的，很多樓盤在報(bào)規(guī)的時(shí)候必須報(bào)商業(yè)和住宅，現(xiàn)在純住宅已經(jīng)很少了，商業(yè)和住宅的配比一般是3：7，商業(yè)銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，住宅賣完之后成形了，有人氣了，才會(huì)陸續(xù)賣商業(yè)庫存。像最初吃粉的鋪?zhàn)印⒔ú牡晔亲铋_始進(jìn)駐的商業(yè)，這些東西很難形成一個(gè)商業(yè)氛圍。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為現(xiàn)在長沙的樓盤不要搞底商，住宅可能賺不了多少錢，是因?yàn)樵诔杀疽粯拥那闆r下商鋪賣的價(jià)格高嘛。所以，2003-2004年那段時(shí)間住宅基本上都配了底商。但是，現(xiàn)在底商又出現(xiàn)了問題，間接推動(dòng)了商鋪的庫存。

[朱熙]投資回報(bào)率下降的時(shí)候，商業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難的時(shí)候，在長沙有一些商業(yè)有周期的原因存在，確實(shí)商業(yè)比住宅難賣是事實(shí)，這是我能夠回答的。

[黃雁峰]商業(yè)還有一個(gè)問題，商業(yè)是用于投資的，投資第一是風(fēng)險(xiǎn)；第二是杠桿。商業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，比如高橋在2002年的時(shí)候，還有北邊有一個(gè)市場，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是差不多的，但是從現(xiàn)在來看回報(bào)率，高橋這邊肯定高于北邊，買商鋪的人是比較謹(jǐn)慎的。再就是杠桿的問題，商鋪的杠桿回報(bào)率肯定高于住宅的杠桿回報(bào)率。

[黃拓夫]前段時(shí)間有個(gè)消息說個(gè)稅抵房貸，也有人說不太現(xiàn)實(shí)。

[黃雁峰]意義不大，是指個(gè)稅抵首套房的利息，首套房的利息沒有多少錢。具體抵房貸的話，抵首套房貸的利息意義不大。

[黃拓夫]我今天看了報(bào)道，中國不僅稅費(fèi)重，五險(xiǎn)一金給企業(yè)帶來的負(fù)擔(dān)也很重。

[傅沂]是的，中央要減輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)，可是稅費(fèi)很重，地方政府的意義在這里。國稅和地稅，以前好的稅種都被國稅收走了，地稅要?jiǎng)?chuàng)造新的稅種出來，地方也要維持地方財(cái)政嘛。最近我看吳曉波的地方管理哲學(xué)就有一些感受，一直以來中央政府和地方政府的關(guān)系就有一些問題，要改進(jìn)中央和地方政府的關(guān)系。我始終感覺還是要讓地方政府的積極性發(fā)揮出來，讓他們看到一些可以帶來實(shí)際利益的東西，這樣的話地方政府才會(huì)有積極性。

[黃拓夫]現(xiàn)在講講大一點(diǎn)的問題，講經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題，我不知道你們怎么看，我對總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境看是不那么樂觀的，但很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是講中國會(huì)有幾輪的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。我們省也是大量投入基建，也沒有什么優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，中國靠高科技發(fā)展的模式也不是很清晰。

[傅沂]那天我看了一篇文章，中國老百姓居民的消費(fèi)有很大一部分在房地產(chǎn)市場，實(shí)際上他們也沒有太大的消費(fèi)能力，沒有消費(fèi)能力的話怎么帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？所以，我始終堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，還是要強(qiáng)富于民，讓老百姓真正富起來。我說的真正富起來，是要讓房奴真正解放出來，不要一輩子就是為了一套房子，為了小孩子上學(xué)傾注畢生的精力，那是不行的。

[黃拓夫]其實(shí)很多時(shí)候越是發(fā)達(dá)的地方，居民用在綜合消費(fèi)的比例越大，效率越高。

[傅沂]是的，現(xiàn)在老百姓手上有點(diǎn)錢，就是為了小孩上學(xué)，為了房子，有一些投資也沒有真正花到合理的消費(fèi)上去。以前搞家電下鄉(xiāng)、汽車補(bǔ)貼，都沒有起到應(yīng)有的作用。實(shí)際上，市場消費(fèi)要起來，還是要讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來�，F(xiàn)在我們看得到問題，但找不到藥方，怎么樣讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來？這是一個(gè)很大的課題。現(xiàn)在，中央覺得先把稅費(fèi)松綁，這不是關(guān)鍵問題。我覺得，我們國家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)要發(fā)展的話，根源在國體，國體的問題不解決的話，實(shí)體經(jīng)濟(jì)很難發(fā)展起來。我覺得國企就是該退出的要退出，要引領(lǐng)企業(yè)真正激發(fā)他們的活力。現(xiàn)在，我感覺國企又有點(diǎn)國進(jìn)民退的感覺，有一些國有企業(yè)退出了，到了民營的行業(yè)。

[朱熙]房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣。

[黃拓夫]今天的微沙龍到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓的到來！我們下期再見！