[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》之《我是銷冠》訪談，我是湖南娛樂頻道主持人潘潘。
2014年上半年，樓市未能在眾人的期待中轉(zhuǎn)暖。傳統(tǒng)的“金三銀四”顯得不溫不火，商品房成交量下滑，房價穩(wěn)定止?jié)q，而本是開發(fā)商眼中上半年最佳推盤沖量時機的“紅五月”，成交也是表現(xiàn)平平，市場仍處低位運行。眼下，2014年樓市“期中考”將至，在艱難的市場語境下，究竟哪些項目成功實現(xiàn)逆勢突圍、低谷淘金，成為2014長沙樓市上半年的熱銷典范？他們有何暢銷秘笈獲得斐然成績、引領(lǐng)長沙樓市？迷霧重重，下半年樓市格局究竟將會怎樣？帶著這些疑問，本期“0731樓市會客室”訪談我們邀請到2014年上半年長沙熱銷樓盤代表以及業(yè)內(nèi)專家，共話上半年的長沙樓市！
今天，來到會場作客的三位嘉賓，他們分別是：
湖南運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 熊小青
喜盈門·范城營銷總監(jiān) 何志堅
長沙房產(chǎn)研究中心副主任研究員 熊 洋
[主持人]首先，請上長沙市房產(chǎn)研究中心分析師熊洋給我們分析一下長沙市2014年上半年房地產(chǎn)走勢情況。
[熊洋]剛剛結(jié)束的2014長沙樓市“上半場”最后一個月，對于長沙新房市場來說整體呈現(xiàn)供增銷減的態(tài)勢，供給和銷售背向而行，年中節(jié)點的市場沖刺在市場行情上表現(xiàn)并不理想。從具體數(shù)據(jù)來看，6月份全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售240.8萬平方米，同比增長0.94%，環(huán)比增長25.03%。從網(wǎng)簽方面來看，新增網(wǎng)簽119.66萬平方米，同比減少24.71%，環(huán)比減少19.66%。價格方面，6月份新建商品房網(wǎng)簽均價5475元/平方米的水平，同比下跌了4.69%，環(huán)比上漲13.65%，呈現(xiàn)穩(wěn)中下行趨勢。
[主持人]長沙房地產(chǎn)走勢與全國上半年走勢有什么異同呢？
[熊洋]新建商品房供給一直居高不下，銷售沒有跟上供給的腳步，市場被低氣壓預(yù)期籠罩，表現(xiàn)比較低迷，傳統(tǒng)的“金三銀四”和“紅五月”都沒有如期到來，整個市場基本上在一個低景氣區(qū)間運行。
[熊洋]對長沙來說，其實長沙的政策調(diào)控相對于其他很多城市來說相對是比較寬松的，現(xiàn)在都是有針對性進行調(diào)控的，對市場的影響不是特別大，整個市場行情主要是購房者對市場的預(yù)期造成的。
[主持人]接下來，請問今天來到現(xiàn)場的兩位老總，你們所代表的項目銷量在上半年還是相當(dāng)可觀的，請分別給我們分享一下上半年項目情況好嗎？
[何志堅]應(yīng)該這么說，喜盈門·范城相比較于去年同期，上半年我們的業(yè)績有所下滑，這個可以坦誠講。但是，這個下滑是基于幾個方面。我們項目經(jīng)過了兩年多的熱銷，其實我來《樓市會客室》已經(jīng)是�？土�，我們連續(xù)三年蟬聯(lián)長沙樓市熱銷項目，現(xiàn)在整個項目也逐步進入尾盤清盤期，因此業(yè)績相較去年有所下滑，這是其一。另外，不可否認的是在宏觀的大形勢下，業(yè)績多多少少會受一些影響。
整個上半年，到6月份，我們的業(yè)績是做了3億多，在目前的市場情況下還算過得去。因為，畢竟我們項目基本上是進入了倒計時階段。那么，從宏觀的情況來看，我個人認為，我上次來的時候也講過，未來的趨勢是強者更強、弱者有可能會出局的一個局面。
[主持人]我們何總同時也估判了下半年的形勢。我想問一下非常漂亮的熊總，運達中央廣場上半年的銷售情況也是非常好的，首先請您分享一下成功經(jīng)驗，同時總結(jié)一下下半年長沙地產(chǎn)的走勢。
[熊小青]作為運達中央廣場項目來說，今年上半年樓盤銷售業(yè)績居長沙樓市“銷冠”，銷售面積達4萬多平方米，銷售金額將近8個億。我們從2011年開始銷售，何總應(yīng)該也知道，我們這次是第一次成為銷售冠軍。對我們樓盤了解的人應(yīng)該知道，它不是剛需盤，而是改善型的，并且應(yīng)該屬于比改善型更高一個層級的高端樓盤。其實，這么多年我們的業(yè)績一直還算是可以，但就是沒上過榜，而今年我們上榜了。在這種市場環(huán)境下，項目有將近8個億的銷售業(yè)績是非常難能可貴的。我們發(fā)現(xiàn)消費者的購房行為、心理有很大的轉(zhuǎn)變，不是變的更加沖動，而是越來越理性。消費者不再會輕易為項目的某一個亮點、賣點而買單，而是會多方比較，綜合考慮地段、交通、區(qū)位、園林、價位等多種因素，才決定是否出手。項目目前的貨量并不是很大，只有最后30%左右的存量。因此，下半年對運達中央廣場來說不會有太大的壓力。
[主持人]剛才長沙市房產(chǎn)研究中心的研究員也分析了政策調(diào)整對長沙樓市走向的影響，作為開發(fā)商方面，是怎么看待這些政策對項目銷售乃至整個市場的影響的？請問何總。
[何志堅]其實，長沙的政策正如剛才研究員所講，一直相對寬松的。像喜盈門·范城是一個純粹的商業(yè)綜合體項目，這一輪的調(diào)控政策對項目的影響基本上可以說是微乎其微。就整個政策而言，我個人認為會對市場產(chǎn)生較大影響的是金融政策，比如貸款。樓市宏觀調(diào)控方面的政策反而對長沙房地產(chǎn)市場沒有太大的影響。
[主持人]所傳聞的限購松綁能不能改變現(xiàn)狀呢？
[何志堅]近期確實很多城市傳出“限購松綁”的說法。首先，我認為“限購松綁”對長沙這樣一個城市來說意義并不大。因為政策本身并不是很苛刻，有些政策長沙很早就實施過，這是其一。其二，現(xiàn)在政府的態(tài)度更多的是進行一種微刺激，包括城市戶籍入戶的放松，也包括對整個金融政策適當(dāng)?shù)姆潘�。其實，這是一種好的調(diào)控方向。但對于整個市場來說，可能不見得會見效那么快。因為，針對目前的市場情況，并不是單純政策影響的結(jié)果。
[主持人]運達中央廣場項目上半年榮膺2014上半年長沙樓市累計銷售業(yè)績“銷冠”，面對相對低迷的市場環(huán)境，熊總有什么辦法來應(yīng)對呢？
[熊小青]其實不是我有什么辦法，是我們?nèi)�、全集團都在考慮這個問題。因為，房地產(chǎn)畢竟是我們集團的支柱產(chǎn)業(yè)。怎么去應(yīng)對這個市場？曾經(jīng)，我們也在不斷地思考，在營銷推廣方面是不是推陳出新一點？或者是不是再進行概念性炒作？又或者怎么樣……但是，通過近三年的時間，我們總結(jié)了兩點經(jīng)驗：一是，一定要提供好產(chǎn)品；二是，還要有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。所以，最近我們集團有提出一個號召，以及接下來我們將要馬上實施的，那就是用高品質(zhì)、優(yōu)服務(wù)模式去開創(chuàng)一個新的局面。
[主持人]面對現(xiàn)在比較艱難的市場環(huán)境，各位究竟是怎樣看待2014年長沙樓市“下半場”的情況呢？
[熊小青]我認為，2014年下半年剛需樓盤的銷售可能還是會有一點辛苦。而對于高端樓盤來講，情況可能會稍好些，因為兩者的客戶群體不一樣。市面上有關(guān)于上半年長沙樓市銷售業(yè)績榜單顯示，我們的競爭對手，同時也是高端樓盤的華遠華中心，我記得它也從沒上過榜，但這次卻上榜了，還有北辰定江洋、萬達也上榜了。從這份榜單中，我們不難看出，走品質(zhì)路線的高端樓盤越來越受追捧了，大家買房不再是隨隨便便買套住房，而是在買的同時更關(guān)注附加值高、未來升值空間大的樓盤。
[主持人]沒錯，作為開發(fā)商其實都想竭盡全力把握這個市場�，F(xiàn)在，長沙出現(xiàn)了這樣一些現(xiàn)象，望城區(qū)的景觀越來越好了，岳麓區(qū)的教育資源也越來越整合了，同時長沙的霧霾天氣也越來越嚴重了。因此，長沙出現(xiàn)了“西向居住”的現(xiàn)象，這種“西向居住”現(xiàn)象對于你們來說有沒有一些影響呢？請問何總。
[何志堅]其實，今天我談了很多關(guān)于住宅方面的話題，我先講一下我的看法。我認為，一個城市的發(fā)展可能會有一定的順序。從政府的角度來說，某個片區(qū)作為現(xiàn)階段三年、五年的短期計劃，并作為重點的發(fā)展區(qū)域，可能在未來十年、十五年，甚至二十年之后就會面臨一個排隊的問題。其實，望城的環(huán)境越來越好，在我看來也在情理之中。因為，從整個城市發(fā)展的情況來看，現(xiàn)在本來就是在補差距，這是其一。第二，剛剛提到的環(huán)境問題，其實長沙市政府目前對于整個城市進行的環(huán)境治理、空氣治理，是有全盤規(guī)劃的。比如綠化蔭地，我認為，望城的土地相對來說可以發(fā)揮的空間更大，因此，它的環(huán)境可以走在其他區(qū)前面。但對于我們常規(guī)講的內(nèi)五區(qū)、內(nèi)六區(qū)來說，望城是新增上來的第六區(qū)，因此，政府會有一個全新的規(guī)劃計劃。加之，湘江風(fēng)光帶的成型對周邊居住品質(zhì)和環(huán)境會有一個很大的正面影響，因此望城的環(huán)境變的很好是在情理之中。
另外，我順便講一下榜單。剛才熊總講的我很認同，今年的榜單有一個很有趣的現(xiàn)象。第一是我們在榜單上看到的基本上都是大牌開發(fā)商。第二，榜單上包括熊總的項目，包括華遠、喜盈門·范城，這些項目其實都是在去年年底左右交房的，為什么從常規(guī)的來說，甚至熊總講過華遠在很長一段時間沒有上過榜單？但在整個銷售環(huán)節(jié)中屬于中后期的時候卻上榜了？第一，房地產(chǎn)政策中長期對市場的影響；第二，客戶是投資也好，居住也好，更多的是選擇品牌開發(fā)商，樓盤綜合品質(zhì)做得好的。像我們這樣的商業(yè)項目，客戶除了更多關(guān)注品質(zhì)之外，還要關(guān)注你的招商運營能力。對于喜盈門·范城來說，今年之所以能夠維持去年、前年的銷售業(yè)績，還做得可以，也是經(jīng)過了一年的成熟運營有關(guān)。現(xiàn)在，在南邊越來越多的人對喜盈門·范城有深入的了解，對整個項目的運營能力，對開發(fā)商的運營實力越來越認可。所以，相對來說其實我們是突破了所謂的到了即將交樓、即將尾盤時銷售減少的現(xiàn)象，萬達、喜盈門·范城都是這樣的情況。
[主持人]剛才，何總進行了很好的分析，同時我想請問熊總，對長沙的“西向居住”有什么想說的？
[熊小青]我認為，客戶的需求一定是多元的，隨之也就會誕生不同的產(chǎn)品類型。我覺得一切都用數(shù)據(jù)來說話。今天，我看到朋友圈里面有一個朋友在說，他看到上半年銷售業(yè)績10強的榜單，發(fā)現(xiàn)里面沒有一個河西的樓盤。因為，前段時間確實像梅溪湖、洋湖垸是特別火的，去年肯定是賣得很好的，今年上半年的情況怎么樣？由于我不是權(quán)威機構(gòu)，所以具體銷售情況不得而知。但是，河?xùn)|河西，或者說東西南北每個板塊都有自己的優(yōu)勢，比如東邊這一塊兒，地鐵2號線延伸的不僅僅是從河西到高鐵，甚至?xí)由斓綑C場，串聯(lián)地鐵沿線居民生活的改善。而相對來說，東邊區(qū)域?qū)τ谏虅?wù)的定位功能強一些，對于出行的要求更高，呈現(xiàn)河?xùn)|河西、各個板塊相輔相成的態(tài)勢。
[何志堅]我給熊總總結(jié)一下，適合自己的就是最好的，上次在會客廳我也提出了這個觀點，適合自己的真的就是最好的。
[熊小青]是的。就數(shù)據(jù)來講，雨花區(qū)的銷售數(shù)據(jù)肯定是最好的，我有關(guān)注這個問題，成交金額也好，成交面積也好，都是最好的。
[主持人]我就是住在雨花區(qū)的。其實，我還是想問一下三位，代表我個人的一些看法�，F(xiàn)在的市場走勢還有哪些因素在影響著它？接下來的下半年又會是一個怎么樣的情況？
[熊小青]都說樓市像股市一樣捉摸不定，但我覺得它跟股市還有很大的區(qū)別，它畢竟是實實在在的，我們自身需要的。所以，對樓市走勢我認為還是要樂觀一點，不要太悲觀了。
[主持人]那我再通俗一點，今年長沙市的房價還會不會再跌呢？這個問題是很多老百姓想知道的。
[熊小青]真的很多樓盤都跌到底了，我覺得他們就是在用成本價賣房子。作為我來講，如果我想給父母再買一套房，我肯定就出手了，我確實也出手了，上半年也買了一套，幫父母改善生活的，我覺得非常好。我算了一下，真的基本接近于成本價了。
[主持人]那老百姓還是覺得房子越低越好啊。所以，還是想知道現(xiàn)在長沙市的房價究竟是不是還會再跌？老百姓到底什么時候出手才是最賺利的呢？
[何志堅]我個人的觀點，這一輪政府的調(diào)控，包括宏觀調(diào)控、金融政策的控制以及一些娛樂導(dǎo)向的引導(dǎo)，到今天為止，應(yīng)該是房地產(chǎn)發(fā)展幾十年以來最到位的一次。而對長沙市場而言，正如熊總所講，我在之前很多不同場合也講過，長沙的房價在整個中部省份城市中還是較理性的。從買房的人的角度來看，買房人分兩種：一是剛需，下半年是剛需人群非常好的出手機會，因為房價再往下調(diào)，調(diào)的空間也不大，這是從成本的角度去考慮。畢竟開發(fā)商也是生意人，不會賠本做買賣。而對于一些小型開發(fā)商，也不排除由于資金鏈緊張，或者是瀕臨斷裂要去降價跳水。但是，這種樓盤，說實話個人認為風(fēng)險很大，現(xiàn)在有曝光這類企業(yè)的一些負面。所以，我覺得下半年，特別是對于品牌房企，也可能在年報業(yè)績的刺激下會有一些讓利給市場，我認為這是購房者出手買房的好機會。
至于投資型的客戶，在我看來住宅類的投資價值基本上已經(jīng)沒有了。前段時間，我看了一個專業(yè)公司的報告，現(xiàn)在對住宅做投資的人占比很低，10%左右。如果要投資的話，我建議可以更多的考慮商業(yè)項目，或者是一些高端項目，這些項目從長期來看空間應(yīng)該會比較大一點。
[主持人]我手里有一些資料和數(shù)據(jù)。面對相對低迷的市場情況，不少開發(fā)商企業(yè)主動求變，創(chuàng)新開發(fā)模式。如今年3月深圳兩宗養(yǎng)老用地掛牌入市，7月北京等四地試點以房養(yǎng)老，萬達等企業(yè)早在兩年前就提出了旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，對于這樣一些有別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式，各位認為在目前的市場語境下，是不是確實需要創(chuàng)新和嘗試一下呢？
[何志堅]這個問題我們有思考過，我經(jīng)常跟圈子里面的朋友也聊這個話題。說實話，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，這其實不是開發(fā)商一己之力可以做好的，更多的是需要有政府配套的政策以及配套的產(chǎn)業(yè)支持，才有可能把養(yǎng)老地產(chǎn)真正做成熟。現(xiàn)在，養(yǎng)老地產(chǎn)在整個壓力市場狀態(tài)下，有一部分開發(fā)商提出試水的一個方向，這個大的方向是沒有錯的。但是，短期內(nèi)應(yīng)該說還是停留在摸著石頭過河的階段。
那么，再分析旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)。其實，旅游地產(chǎn)在國內(nèi)也還做得算比較早，但真正能在旅游地產(chǎn)做出一點點成績的開發(fā)商屈指可數(shù)。因為，旅游地產(chǎn)需要依靠本身的相關(guān)資源。為什么我們說旅游地產(chǎn)首先會想到三亞？因為，它有很好的氣侯，對于北方的高端人群來說冬天冷的時候可以考慮去度假，三亞有很好的海灘、陽光，這就是需求。因此，旅游地產(chǎn)我認為還是要因地制宜。
文化地產(chǎn)，萬達提過，這也是一個方向。但是，我相信在這些品牌開發(fā)商的大力推動下，未來房地產(chǎn)市場格局應(yīng)該是百花齊放的，而不是像現(xiàn)在集中在純住宅的做法上。比如，房地產(chǎn)發(fā)展的前十年基本以住宅為主，最近三五年流行城市綜合體、商業(yè)綜合體，但商業(yè)綜合體做到現(xiàn)在，大家又感覺到了市場壓力，可能要向其他方向突圍，我覺得這些方向都是值得去探索的，應(yīng)該說未來的領(lǐng)先市場應(yīng)該是各種開發(fā)模式并存，這也從側(cè)面表明整個房地產(chǎn)市場在回歸理性，越來越健康。
[主持人]其實，也是地產(chǎn)走勢推動著我們要做這樣一個改革和創(chuàng)新。那么，運達想不想做這樣的嘗試和創(chuàng)新呢？
[熊小青]在湖南，目前來說公司還沒有對此進入商議決策的階段，但何總講得非常對，未嘗不可。因為，其實在長沙，綜合體是我們率先提出來的，2004年的時候，長沙是沒有綜合體的，我們率先提出了綜合體的概念，運達國際廣場，運達中央廣場是國際廣場的升級版。但現(xiàn)在綜合體有一點飽和的狀態(tài)。那么，有可能養(yǎng)老地產(chǎn)是公司會考慮的一個方向吧。
[主持人]總之是一個百花齊放的模式。同時，這里還有最后一組數(shù)據(jù)，也是一個資料。
一年二度的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最權(quán)威盛會，2014長沙樓市中報暨2014上半年長沙樓市排行榜將于7月下旬召開，本次排行將堅持依托真實的長沙市房產(chǎn)交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，權(quán)威機構(gòu)的專業(yè)分析，舉辦一場傳承樓市夢想的品牌盛會。那么，隨著榜單的逐一發(fā)布，有請參與本次榜單模型統(tǒng)計分析的分析師熊研究員來給我們分析一下，本次榜單的評判標(biāo)準(zhǔn)具體是怎樣的？而這些入榜樓盤都有怎樣的特征？他們?yōu)槭裁纯梢匀氚�？今年的榜單相比往年往屆，又有哪些�?chuàng)新完善之舉？
[熊洋]今年樓市排行榜最有說服力的是銷售業(yè)績和綜合競爭力的榜單，這兩個榜單是通過最真實的上半年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)真真實實計算出來的。比如，銷售業(yè)績排行，我們是把銷售金額、成交面積作為計算指標(biāo)，只有銷售金額、銷售面積全能型樓盤才有可能上榜，像運達中央廣場、喜盈門·范城都有上榜。另外，綜合競爭力排行，我們也考慮了更加全面的一些指標(biāo)，包括綜合銷售率、成交面積、成交套數(shù)等。同時，今年的榜單還有一個特點，就是比較關(guān)注有自身特色的樓盤，包括節(jié)能環(huán)保方面的、品質(zhì)方面的、精裝修方面的等等。有自身的特色，通過這些特色在市場尋求突破的樓盤，在今年的榜單中有所體現(xiàn)。我相信，這份榜單能幫助購房者在置業(yè)時有更多的選擇。
[主持人]好的，今天非常感謝三位作客會客室。2014年上半年樓市情況是相對低迷的，從另外一個方面講也推動了行業(yè)需要不斷改革創(chuàng)新發(fā)展模式，以后的前景肯定是越來越好的。再次感謝到場的各位嘉賓，今天的0731樓市會客室訪談到此結(jié)束，下次再見。
