[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂(lè)頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》之《我是銷冠》訪談，我是湖南娛樂(lè)頻道主持人彭思然。
樓市素來(lái)有"金三銀四"的說(shuō)法，不過(guò)今年的3、4月份長(zhǎng)沙樓市不溫不火，在政策、市場(chǎng)、信貸的多重?cái)D壓下，長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)階段性的降溫回調(diào)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。與此同時(shí)，南寧、無(wú)錫等部分城市甚至出現(xiàn)了一些試探性政策給樓市限購(gòu)松綁，面對(duì)目前的市場(chǎng)情況，長(zhǎng)沙是否會(huì)出臺(tái)類似的政策？縱觀整個(gè)4月份，長(zhǎng)沙樓市低位反彈，但"銀四"似乎并未到來(lái)，那么"紅五月"是否將如期而至？今天，帶著這些疑問(wèn)，我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家、開(kāi)發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會(huì)所，共同探討。我們邀請(qǐng)的嘉賓分別是：
房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 陳真誠(chéng)先生
上海鑒略市場(chǎng)營(yíng)銷策劃有限公司 江河?xùn)|瀾灣策劃經(jīng)理 李鴻翔先生
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心副主任 熊洋女士
歡迎各位！
首先，有請(qǐng)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的分析師為我們發(fā)布一下4月份長(zhǎng)沙樓市月度數(shù)據(jù)，及5月前兩周的長(zhǎng)沙樓市成交情況、價(jià)格情況，并重點(diǎn)介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？原因是什么？
[熊洋]總體來(lái)看，4月份長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增量較大，銷售依然比較低迷。4月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售212.09萬(wàn)m2，同比減少6.79%，環(huán)比增長(zhǎng)33.42%；新建商品房網(wǎng)簽111.43萬(wàn)m2，同比減少29.56%，環(huán)比增長(zhǎng)15.33%。另外，值得注意的是1-4月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)30.10%，但網(wǎng)簽面積累計(jì)同比減少了22.02%。價(jià)格方面，4月份新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)5896元/ m2，同比下跌4.04%，環(huán)比上漲3.27%。周數(shù)據(jù)方面，上周內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽2692套，28.05萬(wàn)m2，住宅網(wǎng)簽均價(jià)為4767元/ m2。從年初開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就表現(xiàn)出較大的運(yùn)行壓力，政策大環(huán)境不被看好，金融信貸面收緊風(fēng)聲越來(lái)越緊，加上社會(huì)輿論的渲染，加重了市場(chǎng)的觀望氛圍，導(dǎo)致市場(chǎng)成交狀況不太理想。
[主持人]在場(chǎng)的的開(kāi)發(fā)企業(yè)代表東瀾灣項(xiàng)目4月份的表現(xiàn)非常不錯(cuò)，是整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)4月份的銷冠，請(qǐng)結(jié)合項(xiàng)目談?wù)勈袌?chǎng)感受及項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位、銷控情況？
[李鴻翔]就我們的項(xiàng)目而言，4月份的整體情況確實(shí)不錯(cuò)，我們的價(jià)格差不多上調(diào)到6600到6700，相比之前有小幅上漲，我們推出了360套住宅，開(kāi)盤當(dāng)天是去化了302套，后續(xù)到目前為止，大概還剩230套尾房。
我們項(xiàng)目是在地鐵周邊，有一個(gè)砂子塘小學(xué)的學(xué)位指標(biāo)，以后的商業(yè)規(guī)劃是有的，因?yàn)槲覀冏陨碛幸粋�(gè)5萬(wàn)平米的商業(yè)中心，現(xiàn)在的投資被抑制，主流是剛需客戶，90到120的戶型為主，還有部分140的戶型。
[主持人]都說(shuō)5月是樓市的“促銷月”，從“五一”小長(zhǎng)假到剛剛閉幕的長(zhǎng)沙房交會(huì)，東瀾灣項(xiàng)目所推薦的產(chǎn)品是怎樣的？是否也在采取一些促銷措施？
[李鴻翔]目前大部分的樓盤都在進(jìn)行促銷，誘惑力比較大，我們項(xiàng)目也比較慷慨，先是打了一口價(jià)6190，但是部分房源，沒(méi)有說(shuō)做那種很大、很額外的促銷力度。
[主持人]這個(gè)價(jià)在房交會(huì)上期間的促銷價(jià)嗎？
[李鴻翔]是的，房交會(huì)有許多項(xiàng)目售價(jià)是3字頭、4字頭，因此一些客戶確實(shí)會(huì)被他們的價(jià)格所吸引。
[主持人]另外兩位專家對(duì)長(zhǎng)沙樓市4月份的表現(xiàn)又有何高見(jiàn)？
[熊洋]整個(gè)市場(chǎng)從4月份沒(méi)有預(yù)售完的有4700套左右，供給有這么大，消化能力跟不上的話，下一步如何消化市場(chǎng)上這一部分的巨大存量，我覺(jué)得也是一個(gè)大的問(wèn)題，壓力還是比較大的。
[陳真誠(chéng)]可能我們考慮到一個(gè)因素，目前從我們的銷售表現(xiàn)，感覺(jué)上可能有一個(gè)大的落差，也考慮到我們的落差同比，有一個(gè)歷史的基數(shù)比較大的因素，這個(gè)市場(chǎng)剛變化的早期，消費(fèi)者是會(huì)觀望的，但是這個(gè)趨勢(shì)一旦明朗化之后，可能消費(fèi)者不再觀望了，如果把這個(gè)趨勢(shì)變成一個(gè)常態(tài)化的話，可能消費(fèi)者會(huì)現(xiàn)在出手購(gòu)房，或者會(huì)有一個(gè)定性的思考和想法，我們認(rèn)為在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，是一個(gè)觀察點(diǎn)。
[主持人]5月12日央行和銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)住房金融服務(wù)座談會(huì)，要求商業(yè)銀行保證居民首套房購(gòu)房貸款的需求，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)健康發(fā)展，不許停止個(gè)人購(gòu)房貸款。各位認(rèn)為央行和銀監(jiān)會(huì)此舉意味著什么？對(duì)整個(gè)市場(chǎng)又將有怎樣的影響?同時(shí)近日北京上海的三家商業(yè)銀行首套房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，各位看來(lái)，長(zhǎng)沙是否也會(huì)有類似的信貸政策出臺(tái)？
[李鴻翔]我可能更多是從銷售方面討論這方面的信息，一直以來(lái)關(guān)于首套房的概念，其實(shí)國(guó)家都是支持的，抑制投資性的購(gòu)買，只不過(guò)從去年下半年來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)生了一些變化。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸利潤(rùn)已經(jīng)下降了，之前的上浮，并不是政府讓銀行把首套放貸上浮10%，只是要求銀行利潤(rùn)落入到其它行業(yè)里面去，只是說(shuō)央行或者是中央還是要促進(jìn)首套購(gòu)房人群的要求，滿足大家的購(gòu)房需求。之前還有余額寶的事情，也是大量壓縮了銀行的資金，銀行也是希望提高它的存款收益，自然而然它的存款就提升了，比如把房?jī)r(jià)提升10%的利率，這就提高了首套房購(gòu)房者的信心，這是我從銷售方面或者直接從客戶方面了解到的信息。
[熊洋]央行此舉的目的顯然為了營(yíng)造一個(gè)良好的金融信貸政策環(huán)境，具體看下半年各大銀行的執(zhí)行效果，我覺(jué)得長(zhǎng)沙一直對(duì)剛性需求首套放貸的優(yōu)惠力度比較大，目前應(yīng)該不會(huì)有特別大的調(diào)整，就是維持現(xiàn)狀。
[陳真誠(chéng)]我認(rèn)為首先這個(gè)政策不是一個(gè)新政策，是以前有的政策，這是因?yàn)槲覀兊氖袌?chǎng)體系在變化，環(huán)境在變化導(dǎo)致的銀行的企業(yè)化的行為，我們現(xiàn)在在推進(jìn)利率市場(chǎng)化，貸款利率放開(kāi)了，它是可以這么做的。
第二，現(xiàn)在銀行按照風(fēng)險(xiǎn)資金確定它的利率，銀行也沒(méi)有付出，央行銀監(jiān)會(huì)這么做的原因，就是我剛才說(shuō)的，體現(xiàn)三個(gè)方面，首先差別化的現(xiàn)代政策，今年要滿足首套房的剛性需求，要經(jīng)過(guò)相關(guān)來(lái)源的政策評(píng)估，二是體現(xiàn)在民生，因?yàn)槭滋追繉?duì)于住房保障性，還不能完全覆蓋的情況下，對(duì)于民生有促進(jìn)，三是穩(wěn)定大家對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房的要求。
我的理解，它更傾向?qū)τ陂_(kāi)發(fā)企業(yè)的資金，我們剛剛說(shuō)的這個(gè)政策，它體現(xiàn)的是三個(gè)方面，一是要盡量滿足手套房的貸款需求，二是要提高效率，加快放款速度，三是要合理定價(jià)，其中就有一個(gè)提高效率，把貸款放下來(lái)放得快和慢，對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金回籠有很大影響，因此，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金回籠的一個(gè)保障，這個(gè)政策不能叫做救市，它是在穩(wěn)定市場(chǎng)基礎(chǔ)下維持正常市場(chǎng)所需的一個(gè)政策重申，我們?nèi)匀豢梢岳斫鉃閷?duì)市場(chǎng)有一定利好。
[主持人]對(duì)于樓市未來(lái)走向，永遠(yuǎn)觀點(diǎn)迥異，爭(zhēng)論難平。近日有一些外資投行唱空中國(guó)樓市，同時(shí)萬(wàn)科毛大慶也發(fā)言“全國(guó)房地產(chǎn)將下行”；有媒體報(bào)道“大炮”任志強(qiáng)開(kāi)腔反駁樓市唱空論，認(rèn)為“中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫，2014年不買房就需再等30年！”在座的各位對(duì)此有何看法？
[陳真誠(chéng)]其實(shí)這個(gè)問(wèn)題，還是談到一個(gè)外資投行，和境外分析師的一些觀點(diǎn)，我們看以前的話，境外分析師和投行，一直是比較激進(jìn)的，幾乎一致認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)不存在泡沫，而這次他們證明一點(diǎn)，有一些境外分析師，比如說(shuō)野村證券提出一些證據(jù)，他們的分析，我們是進(jìn)入了一個(gè)市場(chǎng)的兩個(gè)假設(shè)，第一個(gè)假設(shè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體增速下降，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)不容樂(lè)觀，第二個(gè)是基于目前的亞洲地區(qū)，包括我們經(jīng)濟(jì)的一些外交、國(guó)際關(guān)系，其實(shí)他們的這些分析觀點(diǎn)，在中間的一些地方還是可以借鑒，但是也有待商榷，因?yàn)樗麄儾皇腔谑袌?chǎng)影響，他們的分析依據(jù)，是基于我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其實(shí)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因?yàn)槭袌?chǎng)比較特殊，我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可能跟我們的市場(chǎng)速度比較有點(diǎn)滯后性。他們這樣的指標(biāo)，在進(jìn)行一些數(shù)量化的計(jì)算時(shí)能反應(yīng)部分情況，但是我們的復(fù)雜程度，不是他們的一個(gè)報(bào)告能夠做出來(lái)的。我個(gè)人認(rèn)為，目前中國(guó)的市場(chǎng)是要調(diào)整的，調(diào)整周期已經(jīng)開(kāi)始了，但是也沒(méi)有那么悲觀，因?yàn)槲覀冎饕强词袌?chǎng)量，從容量來(lái)說(shuō)，大概在2007年的時(shí)候，整個(gè)全廣州市的銷售額，2007年廣州市只有800萬(wàn)平米，深圳有10000萬(wàn)平米，長(zhǎng)沙估計(jì)有1600萬(wàn)平米，1600萬(wàn)平米降30%，還有1100萬(wàn)，現(xiàn)在的長(zhǎng)沙市相當(dāng)于2007年的廣州市、上海市。
第二，我們依據(jù)經(jīng)濟(jì)情況，這之前涉及到速度過(guò)快，還有調(diào)結(jié)構(gòu)的影響，我們的經(jīng)濟(jì)主動(dòng)調(diào)整也好，房地產(chǎn)時(shí)段的回落也好，從悲觀的角度看，好像是一個(gè)衰退，站在樂(lè)觀者的角度看，它是一個(gè)進(jìn)步，我認(rèn)為可能是一個(gè)好事，不用那么悲觀，包括我到省廳也好，希望大家把眼光放到量上面，少放到價(jià)上面，開(kāi)發(fā)企業(yè)也要認(rèn)識(shí)到我們的市場(chǎng)存量，還要想辦法促進(jìn)銷售，不但能夠解決市場(chǎng)的開(kāi)放問(wèn)題，也可以解決市場(chǎng)的現(xiàn)金流量問(wèn)題。
[主持人]我知道北上廣深一線城市在4月份出現(xiàn)了房企降價(jià)出貨，全國(guó)45城房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了環(huán)比下降，長(zhǎng)沙的樓市是不是也出現(xiàn)了下降？
[熊洋]從數(shù)據(jù)來(lái)看，價(jià)格沒(méi)有明顯的下降，可能就是個(gè)別的區(qū)域和樓盤，出現(xiàn)促銷、打折優(yōu)惠，相對(duì)品質(zhì)普通一點(diǎn)的樓盤，區(qū)域比較差一點(diǎn)的，價(jià)格會(huì)比較低一點(diǎn)，因此需要區(qū)別看待。
[主持人]下面我想問(wèn)一下李總，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是應(yīng)該繼續(xù)觀望還是果斷出手，究竟應(yīng)該如何選購(gòu)適合自己的房子？
[李鴻翔]對(duì)不同的客戶來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域是特別推薦和必須要買的，現(xiàn)在市政府西移，但是現(xiàn)在東南西北各有各的發(fā)展趨勢(shì)，我們更關(guān)注一的是提醒客戶和置業(yè)者，在購(gòu)房的時(shí)候應(yīng)該考慮哪些問(wèn)題：包括將來(lái)微機(jī)派位的學(xué)位，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，就決定了你孩子的讀書范圍，這是他們考慮的。
然后是交通，隨著地鐵開(kāi)通，交通渠道更多了。而關(guān)鍵的交通則需要關(guān)注于兩點(diǎn)，就是你的工作區(qū)域、生活區(qū)域，以及你平時(shí)去得比較多的休閑區(qū)域，如何在這三個(gè)區(qū)域之間選擇，只要在這三個(gè)區(qū)域之間有合理的交通導(dǎo)線，對(duì)你就是合適的。
還有就是戶型、商業(yè)的配套，戶型方面，如果客戶有需要的話，要親自去看一下，只有親自去看，才能真正了解到圖紙和實(shí)際的差別有多大。關(guān)于商業(yè)方面，現(xiàn)在政府的要求越來(lái)越嚴(yán)格，像東瀾灣這邊有47萬(wàn)方，政府會(huì)要求你有商業(yè)配套、幼兒園、醫(yī)院的配套�，F(xiàn)在大樓盤的配套都比較完善，你可能更關(guān)注區(qū)域的就近的發(fā)展。
整體是這幾個(gè)方面，區(qū)域、交通、本身產(chǎn)品的配套。我身邊部分圈外人，我身邊最近想買房的朋友還是很多，而他們是想尋找真正合適他們自己的房子。
[主持人]李總身邊的看來(lái)也有朋友仍在觀望，那您認(rèn)為是什么原因吶？
[李鴻翔]其實(shí)都想買到最便宜的房子，但是不管是我們做房產(chǎn)的也好，或者是相關(guān)的政府領(lǐng)導(dǎo)，或者是大佬也好，他都不知道什么時(shí)候是房?jī)r(jià)的底，我們一般建議剛才的四個(gè)點(diǎn)，你都覺(jué)得很滿意，房?jī)r(jià)能夠在你的承受范圍之內(nèi)，你現(xiàn)在確實(shí)有購(gòu)房需求，就可以買房子了�，F(xiàn)在有現(xiàn)象是部分人希望房子降到底，然后投機(jī)，我們顯然是不推薦的。
[主持人] 4月29日，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線全面進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)，隨著長(zhǎng)沙真正步入“地鐵時(shí)代”，不少地產(chǎn)項(xiàng)目大打“地鐵口物業(yè)”旗號(hào)，地鐵口旁諸多樓盤項(xiàng)目也拔地而起，長(zhǎng)沙的未來(lái)樓市格局會(huì)因?yàn)榭v橫交錯(cuò)的地鐵線路而改變嗎？
[李鴻翔]交通肯定會(huì)對(duì)樓市格局產(chǎn)生影響，因?yàn)榻煌ㄒ泊碇煌ㄅ涮缀统塑囶愋停裨瓉?lái)的老五一廣場(chǎng)才是長(zhǎng)沙的中心，東塘都不算，現(xiàn)在走隧道、各種大橋也不會(huì)像以前那花那么長(zhǎng)時(shí)間。隨著交通的完善，包括地鐵開(kāi)通，對(duì)客戶們選擇自己以后家庭的居住區(qū)域，肯定是所改變的。
現(xiàn)在就我們了解的情況，長(zhǎng)沙地鐵正式開(kāi)通之后，基本上沒(méi)有樓盤借地鐵開(kāi)通漲價(jià)。我們東瀾灣是靠地鐵邊上的項(xiàng)目，我們本身在價(jià)格之間也是包含了價(jià)格預(yù)期，客戶也是認(rèn)可的，就是說(shuō)我們之前已經(jīng)上調(diào)了一部分，也包含了地鐵預(yù)期。
[主持人]不知道其他兩位嘉賓，對(duì)地鐵開(kāi)通對(duì)長(zhǎng)沙樓市格局的影響有什么看法？
[熊洋]交通對(duì)城市格局的改變是可預(yù)期的，比如交通可以改變出行環(huán)境、工作狀態(tài)等。地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，目前來(lái)說(shuō)，對(duì)于這個(gè)線路周邊的項(xiàng)目，還是有一定的促進(jìn)作用。我坐過(guò)一次地鐵，但我先要從家里坐公交到地鐵站，然后還要走十幾分鐘才能到單位，所以現(xiàn)在還是開(kāi)車。目前長(zhǎng)沙已經(jīng)規(guī)劃了11條線路，如果把整個(gè)線路都串聯(lián)起來(lái)了，換乘比較方便的話，可能是對(duì)城市的改變，對(duì)樓市的改變會(huì)更加巨大，但目前來(lái)看，現(xiàn)在的效果還沒(méi)有特別體現(xiàn)出來(lái)。
[陳真誠(chéng)]交通還是一個(gè)城市的要素，城市的要素變化主要是對(duì)于這個(gè)城市的主要參與者和建筑者的影響，其實(shí)大家可能在大城市也覺(jué)得，大城市解決了很多交通問(wèn)題，不管是白領(lǐng)還是老板，經(jīng)常把車開(kāi)到地鐵口，就去上班，然后回來(lái)再到地鐵口把車開(kāi)回來(lái)，其實(shí)它對(duì)市場(chǎng)還是有很多利好因素，不過(guò)話又說(shuō)回來(lái)，我們現(xiàn)在是流行日期經(jīng)濟(jì)，其實(shí)我們的地鐵也不是一天兩天建成的，幾年之前就開(kāi)始動(dòng)工的，這個(gè)地鐵可能在早期就開(kāi)始消化，對(duì)于我們市場(chǎng)的能耗影響不是很大，對(duì)于我們長(zhǎng)沙市這個(gè)地方來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙市是一個(gè)具有生活氣息的城市，也是一個(gè)具有時(shí)尚的城市，現(xiàn)在地鐵不會(huì)用到某一個(gè)方面，大家應(yīng)該看好地鐵將來(lái)的前景和對(duì)我們城市未來(lái)的前景。
[主持人]主要是這個(gè)對(duì)樓市有幫助。
[熊洋]現(xiàn)在老百姓最關(guān)心的，是我家離工作的地方有多遠(yuǎn)，下了地鐵以后到工作地方有多遠(yuǎn)，然后商業(yè)綜合體有沒(méi)有直通的出站口，這都是最關(guān)心的。
[主持人]這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶先機(jī)的地方。
[陳真誠(chéng)]我認(rèn)為大家對(duì)這個(gè)事情，還是要理性的看待它，我們要為長(zhǎng)沙市的發(fā)展感到高興和自豪，我也為長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)業(yè)，還是樂(lè)觀期待。
[李鴻翔]最近我看了一則新聞，長(zhǎng)沙市批準(zhǔn)了擴(kuò)建目標(biāo)。其實(shí)地鐵開(kāi)通以后，還是會(huì)跟城市輕軌接軌，會(huì)跟周邊的三個(gè)城市融合。
[主持人]總而言之，剛才幾位專家?guī)臀覀冄芯苛碎L(zhǎng)沙樓市面臨的契機(jī)，并給除了合理化的建議，我相信對(duì)于有購(gòu)房需求的朋友們來(lái)說(shuō)，能提供很好的建議參價(jià)值，今天我們《0731樓市會(huì)客室》到這里就結(jié)束了，感謝三位嘉賓的蒞臨，謝謝。
