7月22日，博鰲房地產(chǎn)論壇第16屆年會在三亞舉辦，針對供給側(cè)改革、房地產(chǎn)去庫存、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生接受了地產(chǎn)中國網(wǎng)的采訪，她認(rèn)為，供給側(cè)改革當(dāng)中避不開土地與金融的改革，地根與銀根永遠(yuǎn)是最重要的兩個要素。就當(dāng)前全國的去庫存狀況，她坦言，在去庫存的過程中有一種做法是只管把房子賣光，而不管把房子賣給了誰，這種是惡性的去庫存實際上是把房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)移給了投資客，是非常危險的。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：您如何評價目前全國房地產(chǎn)的去庫存現(xiàn)狀？

聶梅生：一些二線城市原來的房價較低，此輪全面上漲的情況，有一些城市是在補(bǔ)漲。如今政府在提倡租售并舉，確實滿足了居住使用的需求，這種去庫存的方式是良性健康的。另外一種去庫存是房子賣光了，但都是投資客，如果都不去住，那就是惡性的去庫存。房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了投資客手中，這樣的庫存就是泡沫，等于是把泡沫搬了一次家。

我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題是租售比太不平衡了，租金與房價的比例完全失衡。美國的房價體系是按照當(dāng)年房子的租金來按比例決定房屋的價格。中國的房價與租金完全脫節(jié)，脫節(jié)后就希望有機(jī)構(gòu)自持，機(jī)構(gòu)的持有者在中國寥寥無幾。未來會鼓勵機(jī)構(gòu)去自持，以實現(xiàn)租金與房價的平衡。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您如何看待現(xiàn)在大面積出現(xiàn)的鬼城現(xiàn)象？

聶梅生：新城目前很多都是睡城，這個是城鎮(zhèn)化不可避免的一個階段。我們通常是先修基礎(chǔ)設(shè)施，然后把人填滿進(jìn)去，有些成功的區(qū)域是可以把人填滿的，這說明當(dāng)初的規(guī)劃定位是正確的。有一些可能過了十年也無法填滿，就容易形成睡城，比如鄂爾多斯，當(dāng)初的定位就是有問題的，導(dǎo)致他無法形成一個成熟的城鎮(zhèn)。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您認(rèn)為房價上漲期還會持續(xù)多久？您如何看待北京的商住限購政策？

聶梅生：大部分的普漲已經(jīng)形成了，在這樣的態(tài)勢下，平均房價的上漲還會持續(xù)一段時間，但是漲幅會很微弱。國家對房價的調(diào)控目標(biāo)是房價漲幅不能超過GDP，如今GDP是6.7%，而房價已經(jīng)超過16%，已經(jīng)比GDP高出了太多，因此漲幅會在未來回落。

關(guān)于北京商住限購，我認(rèn)為就需要看人能聚集多少，入住率相當(dāng)高的情況下才會有發(fā)展。我認(rèn)為對于中國樓市而言，商住產(chǎn)品比住宅產(chǎn)品的庫存壓力更大，供給側(cè)改革要能忍得住新生態(tài)。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：如何看待近期洪澇災(zāi)害造成的城市問題？

聶梅生：基礎(chǔ)設(shè)施還是需要提升，基礎(chǔ)設(shè)施的量達(dá)到了，但質(zhì)還需要提高。這也與中國的城市人口密度太大有關(guān)系，尤其是一些大城市的流動人口逐步增加，城市的人口容納量激增，就容易造成城市功能的下降。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：我們看到近年來您在養(yǎng)老地產(chǎn)的推進(jìn)上也投入了很多的精力，您如何看待當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？

聶梅生：對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義目前還在探索，但是能夠達(dá)成共識的是它是有生命力的。目前的情況是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會和險資去合作，包括土地這部分可以用農(nóng)地來進(jìn)行。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個跨界的產(chǎn)業(yè)，比房地產(chǎn)跨界要多很多，所以需要多個部委合作來進(jìn)行，所以需要習(xí)主席、李總理來出面來解決這個問題。

2016年以來就有很強(qiáng)的政策支持，習(xí)主席近期專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)主持了一次會議，表達(dá)了政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持。以伊春為例，國企如果要拿地做養(yǎng)老地產(chǎn)，政府是直接劃撥土地的。如果是民企，政府會回補(bǔ)85%的資金進(jìn)行配套，并且在稅費(fèi)方面有很多減免，包括國開行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)都會提供4%以下的低息貸款。這對于房企而言，資金壓力會大為減輕。