【2014樓市概括】2014年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)經(jīng)歷了持續(xù)探底、低位徘徊到利好政策刺激帶來(lái)的升溫。一季度，政策面延續(xù)收緊狀態(tài)，市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交低位徘徊。二季度樓市并沒有從傳統(tǒng)淡季中復(fù)蘇，繼續(xù)進(jìn)入下行通道，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)全面陷入低迷的調(diào)整期。7月之后，各地陸續(xù)放開限購(gòu)政策，但對(duì)市場(chǎng)的回升影響有限，成交回升乏力。進(jìn)入四季度，930限貸政策松綁、各地公積金政策放松以及央行降息等一系列利好政策刺激對(duì)樓市回升起到關(guān)鍵性作用，市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

    （一）住宅市場(chǎng)：市場(chǎng)整體低迷  后市量?jī)r(jià)平穩(wěn)

    1、供銷持續(xù)失衡  未來(lái)壓力倍增

    2013年全年供銷比為1.07，市場(chǎng)基本飽和；2014年供銷比擴(kuò)大為1.49，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。其中10個(gè)月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場(chǎng)嚴(yán)峻程度可想而知。

    2、供應(yīng)居高不下  成交萎靡不振  存量持續(xù)攀升

    2014年買賣雙方預(yù)期錯(cuò)位，供銷跛腿前行，整體供應(yīng)量1415.67萬(wàn)方，同比上漲10.60%，整體成交量953萬(wàn)方，同比下跌兩成，在這個(gè)過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續(xù)增加。截止2014年11月底，六區(qū)住宅可售面積達(dá)到1409.10萬(wàn)，吸納周期將近19個(gè)月，較去年同期延長(zhǎng)近9個(gè)月。

    3、均價(jià)先抑后穩(wěn)  后期增長(zhǎng)有限

    2014年均價(jià)5993元/平米，同比下跌7.13%，樓市低迷，眾多項(xiàng)目期待“以價(jià)換量”，價(jià)格下探明顯，年度均價(jià)與2012年基本持平。

    （二）商辦市場(chǎng)：結(jié)構(gòu)性過剩，商貿(mào)物流成投資熱點(diǎn)，辦公供求不對(duì)等

    1、商業(yè)需求緩慢增長(zhǎng)  供應(yīng)集中爆發(fā)

    商業(yè)供銷比由2013年的1.98大增至2014年3.31，商業(yè)過剩非常嚴(yán)重。2014年1-11月六區(qū)新建商業(yè)供應(yīng)面積217.05萬(wàn)方，較去年全年上漲94.63%。2014年1-11月六區(qū)商業(yè)成交65.38萬(wàn)方，較去年全年上漲16%，雖有所上升，但升幅遠(yuǎn)不及供應(yīng)，未來(lái)存量堆積成為不爭(zhēng)事實(shí)。

    2、辦公需求萎縮  供應(yīng)持續(xù)堆積

    2013年辦公供銷比為0.98，供求平衡；但2014年供銷比猛增至2.08。2014年1-11月，六區(qū)辦公供應(yīng)量120.65萬(wàn)方，較去年全年上漲39.72%，受市場(chǎng)低迷影響，上半年不足全年供應(yīng)量的1/3，下半年呈現(xiàn)集中供應(yīng)態(tài)勢(shì)。2014年1-11月六區(qū)商業(yè)成交57.95萬(wàn)方，較去年全年下滑34.24%，今年新推辦公物業(yè)定價(jià)過高、市場(chǎng)接受度不足等均是原因。

    3、價(jià)格反映市場(chǎng)  商業(yè)微漲  辦公下跌

    2014年1-11月商業(yè)成交均價(jià)15952元/㎡，較去年上漲7.81%，月度價(jià)格呈遞減趨勢(shì)。2014年1-11月辦公成交均價(jià)10916元/㎡，較去年下跌8.95%。商業(yè)量?jī)r(jià)均有所上揚(yáng)，得益于今年商貿(mào)物流市場(chǎng)火熱，帶給長(zhǎng)沙客戶新的投資熱點(diǎn)，從而帶動(dòng)整體量?jī)r(jià)增長(zhǎng)；而辦公物業(yè)由于供求不對(duì)等，造成寫字樓有價(jià)無(wú)市，市面上再無(wú)如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)般大品牌，低價(jià)格產(chǎn)品出現(xiàn)，市場(chǎng)萎縮，價(jià)格不振。

    （三）開盤分析：營(yíng)銷方式向平推傾斜

    1、同比供銷縮水  整體成交低迷

    受市場(chǎng)低迷以及營(yíng)銷方式轉(zhuǎn)變的影響，2014年開盤推量與成交量均嚴(yán)重萎縮，成交率亦下滑一成，整體市場(chǎng)寒冷之極。

    2、營(yíng)銷方式轉(zhuǎn)變  新盤優(yōu)勢(shì)減弱

    14大板塊中，只有1個(gè)板塊開盤成交占板塊總成交量比例超過40%。市場(chǎng)下行，開盤蓄客時(shí)間較長(zhǎng)，流失率較高，營(yíng)銷方式向平推傾斜，在這種模式轉(zhuǎn)變的背后，是開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的適當(dāng)讓步，轉(zhuǎn)而追求盡快出貨，消化庫(kù)存。

    今年新開項(xiàng)目為48個(gè)，占全年開盤項(xiàng)目的35.8%，同比上升8.18%，新盤成交率45.96%略高于整體成交率，但同比下降11.98%，在激烈的價(jià)格戰(zhàn)之中，新盤較老盤優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步減弱。

    （四）2015年長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)

    1、宏觀經(jīng)濟(jì)

    連續(xù)多年，總基調(diào)定為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2015年繼續(xù)深入調(diào)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)全年GDP增速在7%，低于2014年全年經(jīng)濟(jì)增速。

    消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI創(chuàng)五年來(lái)最低，明年通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)仍需要警惕。

    2014年，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口持續(xù)下行，未來(lái)政府穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力會(huì)比較大。2015年，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車亟待提速。

    2、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境

    2014年市場(chǎng)流動(dòng)性不及去年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到影響。2015年，宏觀環(huán)境各種多變因素影響下，流動(dòng)性較難完全暢通，樓市或多或少還將受到影響。

    固定資產(chǎn)投資同比增速下滑，帶動(dòng)國(guó)房景氣指數(shù)走低，房地產(chǎn)新施工面積縮水，2015年，整體回溫仍面臨較大考驗(yàn)。

    魯莽粗暴的調(diào)控方式不會(huì)再出現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)掙扎向前，樓市調(diào)控方式將呈現(xiàn)中性偏緊。繼續(xù)去行政，重市場(chǎng)，適時(shí)寬松的貨幣政策也是可以期待的。

    3、長(zhǎng)沙樓市

    去庫(kù)存走量是主基調(diào)。

    2015年樓市由調(diào)整期向恢復(fù)期轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)和成交下滑的是有將有所緩和。

    主力消化面積段繼續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜，板塊間爭(zhēng)奪客戶的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

    多渠道組合是營(yíng)銷突圍口。